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Auslandsimmobilien – schöne Aussicht ohne Reue

Finca in Spanien, Ferienhaus in Holland, Schloss in Österreich: Immobilien­eigentum im Ausland hat durchaus seinen Charme. Wer sich diesen Traum erfüllt, sollte aber möglichst mit dem Erwerb wasserdichte erb- und steuerrechtliche Regelungen treffen.

Text: Eva-Maria Neuthinger


Blick in den Park, direkt am Meer, modernisierter Altbau, guter Preis: Da musste Heiner Schneider einfach zugreifen. Der Unternehmer aus dem Münsterland, der natürlich anders heißt, kaufte das Haus kurz entschlossen und verbringt jetzt zwei Monate im Jahr mit der Familie in seinem eigenen kleinen Paradies in Spanien. Das Geld für die Investition war da, und auf dem Konto brächte es momentan sowieso nur Zinsen im Promillebereich. Über die rechtlichen und steuerlichen Modalitäten beim Erwerb informierte Schneider sich, damit alles seine Richtigkeit hat. Mit weiteren Details wollte er sich nicht abgeben, schließlich ist eine Immobilie doch eine Immobilie, ob hierzulande oder im EU-Ausland – dachte er zumindest.

Der Firmenchef ist keine Ausnahme. Eine Million Bundesbürger hat eine Immobilie im Ausland, doch kaum einer kennt den für ihn geltenden regionalen und internationalen Rechtsrahmen. Problematisch ist das im Erb- und Schenkungsfall. Oft stellt sich die Frage, welches Recht und – noch wichtiger – Steuerrecht anzuwenden ist.

An Erbrechtsplanung denken

„Eigentümer bewegen sich auf vermintem Gelände“, meint Hans Rudolf Hammann, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht des Deutschen Anwaltvereins. „Die Zusammenhänge sind in aller Regel so komplex, dass unbedingt Experten aus den jeweiligen Ländern eingeschaltet werden sollten.“ Statt ein Thema durch die deutsche Brille zu sehen, müssen Landesgesetze beachtet werden. Existiert etwa hierzulande ein gemeinschaftliches Testament, muss es anderswo nicht anerkannt werden. Sorgfältige Erbrechtsplanung ist bei Immobilien im Ausland deshalb das A und O, um spätere Probleme zu vermeiden.

Laut EU-Erbrechtsverordnung gelten die Regeln des Staates, in dem der Verstorbene den letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort hatte, aber das ist schwammig. „Es gibt einen Kriterienkatalog, nach dem dieser zu bestimmen ist“, sagt Hammann. „Er ist aber nicht lückenlos.“ So kann der Wohnsitz ein Indiz sein, muss es aber nicht. Der gewöhnliche Aufenthaltsort liegt dort, wo der Verstorbene seinen Lebensmittelpunkt hatte, Konten führte, Freunde und Familie leben. Dies prüfen die Behörden. Auf der sicheren Seite sind nur Immobilieneigentümer, die im Testament festlegen, welches Recht gelten soll. Im Fachjargon heißt das „Rechtswahl“. Der letzte Wille kann den Passus „Ich wähle deutsches Recht“ enthalten. Besser wäre, die Aussage mithilfe erfahrener Experten wasserdicht zu machen. „Wir empfehlen, nicht davon auszugehen, im Alleingang seinen Nachlass rechtlich und steuerlich regeln zu können“, warnt Hammann. „Die Gefahren lauern unter der Oberfläche.“

Keine Behördengänge vergessen

Wie gravierend Nachlässigkeiten bei der Regelung des Auslandserbes sein können, zeigt folgender Fall: Ein kinderloses Ehepaar wollte Freunden eine Immobilie in Spanien hinterlassen. So stand es im Testament. Erst starb die Frau. Ihr Mann vergaß, ihren Anteil im spanischen Grundbuch auf sich umschreiben zu lassen. Als er starb, brauchten die Freunde für die Vermögensübertragung viele Dokumente und Nachweise. Es begann damit, dass das Testament übersetzt und die Echtheit mit einer Apostille bestätigt werden musste, einer Beglaubigung im internationalen Urkundenverkehr. „Diese wird regelmäßig von ausländischen Behörden angefordert, was Verwaltungsaufwand und damit zusätzliche Kosten bedeutet“, so Hammann. Benötigt wurden zudem eine internationale Sterbeurkunde, der Kaufvertrag sowie diverse Bank- und Steuerbescheinigungen. „Der Verstorbene hätte den Erben einen großen Gefallen damit getan, nach dem Tod seiner Frau im Grundbuch in Spanien sein Alleineigentum direkt eintragen zu lassen“, sagt Hammann. „Das wäre mit weniger Aufwand verbunden gewesen, schon weil es für seine Erben ungleich schwieriger war, die notwendigen Unterlagen wie den Kaufvertrag beizubringen.“

Wichtig ist auch, die steuerlichen Folgen des Immobilienkaufs im Ausland zu beachten. „In vielen Staaten unterliegen Immobilien der Erbschaftsteuerpflicht des Landes, in dem sie sich befinden“, warnt Volker Kaiser, Vizepräsident der Bundessteuerberaterkammer. „Deshalb werden Auslandsimmobilien im Ausland auch entsprechend berücksichtigt.“ Gleichzeitig greift der deutsche Fiskus zu, wenn sich der Verstorbene oder der Erbe gewöhnlich in Deutschland aufhielt oder aufhält. „Daher kommt es nicht selten dazu, dass sowohl Deutschland als auch der Belegenheitsstaat der Immobilie die Erbschaftsteuer für ein und dieselbe Immobilie einfordern.“ Nur mit Dänemark, Frankreich, Griechenland, Schweden, der Schweiz und den USA bestehen Doppelbesteuerungsabkommen. Anderswo drohen hohe Steuerzahlungen.

Ingo Kleutgens, Vizepräsident der Steuerberaterkammer Hessen, betont: „Aus steuerlicher Sicht gilt es, bereits beim Erwerb einer Immobilie etwaige Konsequenzen des Erbfalls unter Betrachtung steuerlicher Regelungen potenzieller Belegenheitsstaaten der Immobilie – auch im Zusammenhang mit Doppelbesteuerungsabkommen auf dem Gebiet der Nachlass-, Erbschaft- und Schenkungsteuern – zu überprüfen und einer vergleichenden Beurteilung zu unterzuziehen.“ Dazu zählt die Frage nach Freibeträgen, Vorteilen von Doppelbesteuerungsabkommen oder spezifischen Vorbereitungen, die, um die Steuerbelastung zu mindern, auf die Gegebenheiten des Landes zugeschnitten sein müssen, in dem sich die Immobilie befindet.

Doppelbesteuerung vermeiden

Wer sich nicht beraten lässt, riskiert absurde Konstellationen. Was etwa passiert, falls der Ferienhaus-Eigentümer als Rentner die Zelte in Deutschland abbricht, um den Lebensabend in Andalusien zu verbringen? Bleiben die Erben in Deutschland, unterliegt das Vermögen, das sie erhalten, der deutschen wie der spanischen Erbschaftsteuer. Unternehmer Schneider sollte also mit dem Steuerberater klären, wie sich die Erbschaftsteuerlast für seine Erben minimieren lässt, falls er sich wie geplant im wohlverdienten Ruhestand endgültig nach Spanien absetzt – sonst akzeptiert er durch Untätigkeit, dass hohe und eventuell doppelte Steuerforderungen entstehen.

Steuerfallen

Bei Erbschaft und Schenkung immer Steuerberater und Anwalt einschalten

Das deutsche Steuerrecht macht keinen großen Unterschied zwischen Erben und Schenken. Im Ausland kann das ganz anders aussehen, hier sind je nach Region möglicherweise überraschende Details mit dem Steuerberater zu klären, wie das Beispiel Spanien zeigt:

WERTZUWACHSSTEUER: Will der Unternehmer seinem Nachwuchs frühzeitig eine Immobilie übertragen, kommt die sogenannte Wertzuwachssteuer ins Spiel. Die spanischen Kommunen wollen quasi an der „stillen Reserve“ von Haus oder Wohnung teilhaben. Die Abgabe wird bei Verkauf, Verschenken und Vererben fällig.

EINKOMMENSTEUER: Der Eigentümer zahlt zusätzlich Einkommensteuer, falls er das Haus vererbt oder verschenkt. In Deutschland gibt es das nicht. Hier kann nur Spekulationssteuer anfallen.

BERECHNUNG: Wie viel der spanische Staat am Ende kassiert, hängt von der Region ab. Weil es kein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien gibt, kann es zu einer Steuerbelastung in beiden Ländern kommen.


Bei Fragen sprechen Sie uns gerne an.


Quelle: TRIALOG, Das Unternehmermagazin Ihrer Berater und der DATEV, Herausgeber: DATEV eG, Nürnberg, Ausgabe 04/2016

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